明朗会計

<小さな工務店だからできること>

―家の価格は変化自在―

◎坪単価のからくり◎

 家の値段を語る時、必ず使われるのが「1坪辺りの値段=坪単価」です。しかし、この坪単価、実はとんでもなく大雑把であいまいなものということをご存知でしょうか?公然と用いられているにも関わらず正式な定義がないために、売り手にとって都合良く使われるのが今では当たり前なのです。
 まず、坪単価を出す上で分母に用いる建物の総面積ですが、昔ながらの良心的な工務店の常識としては、建物の建ぺい率や容積率を出す場合に用いられる延べ床面積を用います。つまり、そこには吹き抜け、ロフト、ベランダ、玄関ポーチ、屋上などは含みません。
 一方、金額の安さを謳い文句にしているメーカーや工務店の場合は、上記の全て(延べ床面積+吹き抜け、ベランダ、玄関ポーチ等々)を合わせた面積(施工床面積あるいは工事面積などと呼ばれる)を分母にします。分子となる金額が同じでも、分母を大きくすることで坪単価が下がるわけです。
 さらに、これら(吹き抜け、玄関ポーチなど)を大きくすればするほど、実際に掛かる工事費は割安になる為(それらは本来の延べ床部分の工事に比べて施工費が少ないのが通常)、この見かけの坪単価は下がります。別の言い方をすれば、一定の坪単価でベランダなどが大きくなればなるほど、その施工会社としては利益が大きくなるというわけです。
 この坪単価のからくりには、多くの皆さんが憤慨なさることでしょう。しかし、これは決して違法とは言えないのです。なぜなら「坪単価」はきちんと定義された言葉ではなく、便宜上の目安として、あるいは営業ツールとして使い手の好きなように使われているものからです。
 当社のようなお客様第一の実直な坪単価(延べ床面積を分母にする方法)は、もはや時代遅れなのかもしれません。我々のような工務店が技術や誠実さではなく見せかけの坪単価で負けてしまっているのが、今の住宅をめぐる現実だとしたら、私たちも見せかけの坪単価を採用すべきなのでしょうか?その答えをまだ出せずにいます。

◎本体価格のナゾ◎

 上述の「坪単価」と同様、「本体価格」も実に手前勝手な使われ方をしている言葉です。どこからどこまでをこれに含めるかは、まさに施工会社次第。本体価格を聞いただけでは、最終的な引渡し価格(総支払い額)がいくらになるのかは全く予想が付かないことも珍しくありません。
 以下の表は一例ですが、本体価格と引き渡し価格がいかに異なるものであるかはお分かりいただけるのではないでしょうか。家の広告をご覧になってください。大きく「〇〇万円」と書かれたその下辺りに小さな文字で「外構他諸経費別途」「付帯工事別途」などと書かれているものは要注意。あるいは書かれていない方が悪質かもしれません。
 ちなみに営業経費(営業の人件費、宣伝広告費、モデルハウス建築維持費など)は、当然のことながらそれと気付かないような形で請求されます。オプションは基本プランにすれば加算されませんが、大多数の人はオプションを選ぶように仕組まれています。一般に、基本プランは設備・仕様が一番低いグレードで、モデルハウスはフルオプション(最高グレード)です。

本体価格(坪単価) オプション 照明・カーテン 外構 営業経費 設計費・建築確認申請費 引渡し価格(坪単価)
ハウスメーカーA社 2000(50) 250 80 120 100 50 2600(65)
ローコスト系フランチャイズB社 1190(29.8) 150 50 120 60 30 1600(40)
(有)森本建築 2000(50) 含む 別途 別途 なし 実費 2000(50)

 ご覧のように、森本建築では本体価格と引渡し価格は基本的に同じです。照明・カーテンが別途なのは、購入方法(最近はネット通販やネットオークションもポピュラーですね)及び品物の選択肢と価格の幅が大きいこと、施工が容易であることから、お客様にお任せするのが良いのではとの判断からです。もちろんご要望があればお見積りをした上で、施工もいたします。
 外構に関しては、敷地によって内容や数量がかなり異なってくるということ、住み始めてからお客様自信で楽しんで作られることも可能であることから別途としています。建物完成引渡し後に別途工事として発注いただくことはもちろん可能ですし、ご自身で作られる場合にも喜んでお手伝いさせていただきます。材料の購入だけもできます。

back